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2020年上半年中国长租公寓规模排行榜

2020年07月14日 09:00  来源:乐居财经

  2020 年过半,在整体经济大环境承压的背景下,租赁行业负重前行。一季度,突如其来的疫情黑天鹅促使企业开始反思租赁行业发展的内在逻辑;二季度,我们观察到行业正发生一些新的变化,企业开始聚焦资产质量,弱化规模指标,主动调整优化资产结构。吐故纳新,从内部筛选、关闭一些运营低效的项目,通过收并购整合导入优质项目资源。

  那么,2020 年上半年各家长租公寓的成绩单如何?克而瑞《 2020 年上半年中国长租公寓规模排行榜》为大家带来解读。

  2020 年上半年租赁市场分析 

  1. 疫情加速市场下行探

  2019 年,伴随整体经济环境收缩的大背景,租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入 2020 年,叠加疫情的冲击,加速租赁市场下行探底。根据克而瑞监测数据显示,截至 6 月租赁行业的需求恢复尚不及预期。

  一方面,由市场租金反馈来看,6 月 55 城租金平均价格为 30.90 元/平米/月,环比上升 0.7%,在租金连续三个月下降后首次出现温和上升。由于今年就业季租赁需求的释放不达预期,导致租金水平仍较疫情前下跌 3.6%。

2020年上半年中国长租公寓规模

  另一方面,虽然随着疫情逐步得到控制,各企业积极复工复产,但部分企业为了控制成本,减少人员编制,失业率提升。就业环境弱势下,导致 5 至 6 月全国 55 城新增房源供应大幅减少,市场供需相对萎靡。

2020年上半年中国长租公寓规模

  2. 机构化租赁市场竞争格局或将重塑

  强者恒强,资源整合,收并购频现 

  2020 年上半年,疫情加速行业调整出清,机构化租赁企业面临严峻的淘汰赛,企业资源整合、收并购事件频频。一方面,以建信为代表的国资金融机构入局租赁市场,与运营商合作,整合收购房源。另一方面,头部企业凭借融资优势在行业下行期进行资源整合。

  轻重模式两端化成为趋势 

  行业下行期,中资产模式发展承压,轻重模式两端化成为趋势。

  一方面,存量市场格局内轻资产模式快速发展,具备轻资产管理优势的集中式运营商通过资源整合,提升市场效率。另一方面,房企长租公寓依托租赁用地、自持类土地资源开辟增量市场。

  2020 年上半年集中式长租公寓规模榜单解读

2020年上半年中国长租公寓规模

  1. 规模拓展停滞,二季度开业增速回升至 6.3%

  二季度,房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态,各企业聚焦内部资源做结构优化,提升资产质量及开业转化,导致 TOP20 房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降 5%,且 TOP20 管理规模门槛相较一季度有所下降;同时,二季度开业增速回升,新开业规模增长 6.3%。

2020年上半年中国长租公寓规模

  究其原因,企业对资产质量进行结构性优化,导致管理规模的下滑。万科泊寓退出部分广深城中村改造项目;龙湖冠寓转向提升经营质量,加大重资产项目的开发力度,选择主动调整优化部分运营欠佳的项目,金地草莓社区、石榴熊猫公寓及宝地友间公寓也调整关闭了部分运营低效的项目。

  截至 6 月底,TOP20 企业累计管理规模下滑至约 67.8 万间,但开业规模上升至 35.7 万间。预计,下半年房企长租公寓仍将聚焦提升经营质量及开业转化,规模维持低增速。

  2. 融资优势下,头部效应加速

  上半年 TOP20 房企长租公寓企业阵容稳定,目前市场竞争格局基本成形。头部企业仍保持较高的开业转化,TOP5 企业中,万科泊寓仍保持领先优势,上半年新开业转化约 15000 间,平均月增长约 2500 间。并且,北京首个集体土地租赁项目万科「泊寓 | 院儿」也于近期入市。

  其次,龙湖冠寓、朗诗寓二季度新开业分别达到 3270 间、3555 间,开业转化情况较好。

  此外,合景泰富新开房源超 1000 间,二季度首次进入 TOP 10;佳兆业开业转化提升,累计开业房源超 9000 间,上升至第八位。

  在融资收紧的环境下,头部企业具备多渠道、低成本的融资优势,通过发行 4%-5% 的租赁住房专项债券,获取资金优势。在市场下行周期中,市场竞争的调整下提升企业市占率。

  二季度 TOP5 企业头部效应加速显著,TOP5 企业开业规模占 TOP20 比例达到 76.2%,相较一季度环比再提升 2%。

  3. 开业增长聚焦重资产模式

  由于中资产模式下扩张资金压力较大,房企偏保守的态度下,转向聚焦具备资源优势的重资产模式。上半年,龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏方隅相继推出位于核心城市的优质重资产项目。以二季度为例,中骏方隅上海新开业两个重资产项目,新增房源 965 间。

  同时,由于重资产项目开业转化周期较长,在中资产模式拓展收缩的背景下,规模低增速常态化,更侧重「质」的重资产模式成为开业转化增长的主要方向,优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。

2020年上半年中国长租公寓规模

  4. 政企合作,增长亮眼

  今年初,全国住房和城乡建设工作会议再次强调鼓励发展政策性租赁住房,政策性租赁住房也将成为长租公寓市场重要组成部分。未来,政企合作也成为房企长租公寓努力开拓的增长点。

  头部企业中,万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓及旭辉领寓等均较早布局政企资源,展开公租房、人才公寓的合作,合作落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。同时,绿地、中骏等房企也在积极跟进政策性租赁住房。

  二季度,朗诗寓杭州新开业 4 个项目,其中,与政府合作的大规模租赁社区——朗诗寓瓜山未来社区项目新开业两家门店。此外,值得关注的是旭辉领寓凭借前期聚焦深耕上海资源,积极展开政企合作,上半年在上海松江和闵行落地5个轻资产项目,管理规模上升至上海第一位。

  对比房企长租公寓整体二季度开业增速回暖的趋势,运营商面对资金压力较大,二季度整体开业规模下降,内部梯队呈结构性增长,头部企业进行结构优化,去弱留强,拓展蓝领产品线,提升企业整体规模的含金量,中小规模运营商增长乏力。

2020年上半年中国长租公寓规模

  1. 项目优化调整,导致二季度整体开业规模下降 0.6%

  截至 2020 年二季度,品牌运营商长租公寓的开业规模累计约 23.2 万间。二季度,运营商基于一季度门店的经营情况,对项目进行了优化调整,同时增加一些质地较好的项目,导致了整体开业规模的小幅下降。同时,整体拓展持续收缩,企业仍保持谨慎态度。

  从运营商规模榜 TOP10 企业排名来看,魔方、乐乎、V 领地稳居前三。新增开业方面,二季度魔方落地 2 个项目,新开业房源 515 间;乐乎一季度对新模式下部分项目进行优化整合后,二季度新增开业 1232 间,覆盖北京、上海、广州、深圳一线城市;V 领地上海新增开业 819 间,自 19 年下半年开始发展轻资产模式,目前轻资产项目占比已达 53%。

  此外,酒店系背景的窝趣和城家凭借轻资产管理优势,继续保持良好增长势头,二季度新开业房源分别达到 1900 间、1288 间,环比增速达到 9%、13.6% 。

  整体来看,项目开业增长主要来自轻资产模式的支撑,在资金压力下,中资产模式增长乏力。

2020年上半年中国长租公寓规模

  2. 头部企业借助收并购,强化优势

  2020 年上半年,行业收并购事件频现,资源整合进行中。魔方集团收购 V+SPACE 上海白领项目,强化核心城市的资源优势。安歆集团战略并购「易企租」,增加床位数超 2000+,通过对「易企租」现有项目及其他资源的深度合作,扩大安歆运营规模及服务范围。此外,乐乎通过与 CCB 建融家园合作,借助城市资源优势,二季度实现规模增长。

  截至 2020 年二季度,运营商规模榜 TOP3 企业累计开业规模已占到 TOP10 企业整体份额 39%,头部企业通过收并购及强强合作,无形中提高了行业进入门槛,提升了行业集中度。

  3. 企业持续布局蓝领赛道

  进入二季度,全国基本实现全面化复产复工,蓝领公寓需求度恢复较快。企业持续看好并加码蓝领赛道,二季度乐乎、窝趣均布局蓝领市场,推出蓝领产品。

  乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目;而窝趣继推出服务式公寓后,也推出首家企业公寓-华舍公寓。专注蓝领公寓的乐璟生活社区,二季度新开房源 300 间,落地武汉首个大型蓝领社区项目。

  小结 

  2020 年,租赁行业在疫情的冲击下饱受争议,企业面临生存的考验,成长更加重「质」而非量。

  第一,行业不再过度盲目追求规模高增长,企业开始注重经营的稳定性和抗风险性。企业不再用单一的规模化指标衡量成长和发展,开始回归内在成长逻辑,关注自身经营能力的提升。

  第二,企业聚焦内部资源结构的优化,一方面主动淘汰、关闭一些经营不善的项目,另一方面通过收并购或合作导入优质资源,来提升整体的资产质量和经营效率。

  第三,由全国化布局到聚焦核心城市布局。疫情的冲击下,更重视进入城市和项目的资产质量,规模化布局之下更聚焦核心一二线城市。

  展望下半年,租赁行业将开启新一轮的发展周期,行业面临复苏之际,企业也将调整好最佳状态迎接下一轮的机遇。

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